【经济ke】房产巨头到了“活不下去”的水平了吗?

原题目:【经济ke】房产巨头到了“活不下去”的水平了吗?

20181008 600个项目均被调控 万科为活下去或掀天下性大降价

这是经济Ke的第59篇文章

2018年,娱乐圈的戏码好像都被地产和金融抢走了,一个个袍笏登场,又急忙退场。

最新的的主角,是万科——曾经的中国房地产一哥,刚开机的影戏命名叫做《活下去》。固然若是活得好,上映的时间或许就更名《王者归来》。谁都知道,在娱乐圈,换个名字,更能吸粉。

剧情梗概呢,是万科开了一次内部大会,会上万科高层声嘶力竭地强调 “未来三年万科的最终目的是“活下去”。此言一出,引得人心惶遽,究竟瘦死的骆驼比马大,作为曾经的地产老大,万科真的到了这一步了?

且看岛叔为列位写的影评。

主角

话说,自从王石携田女人退隐江湖,还跨界为某手机品牌当起了代言人后,万科不做老大有一阵子了。尔后,城头幻化大王旗,房地产市场也着实热闹了一阵。

最近一轮房地产市场格式之变,起于2014年。听说,彼时的万科内部做了一个超大规模的计量模子来推演中国房地产走势,结论并不太乐观——屋子太多,够天下人们住的。昔时6月,万科董事长郁亮宣布离别黄金时代,迎接白银时代。

万科的判断并不算错。2014年,银根收缩,楼市库存高企,鬼城出没,各地楼盘打折降价之声此起彼伏,跑路的开发商东躲西藏。于是,万科战略从高歌猛进转为相对稳健,拿地不那么努力,开发进度也放慢了。顺带提一句,各路仙人们现在用得极为随手的“高周转”神器,曾是万科的特长好戏。

2015年,宝能横插一杠子,你死我活的控制权之争难免打乱万科的节奏。不外,老大不玩,有胆大的敢玩。碧桂园、恒大、融创开启疯狂囤地模式,且纷纷下沉三四线都会,甚至五六线,哪怕大一点的州里都未曾放过。不外,万科一副我自岿然不动的架势,依然重兵扼守一二线都会。

孰料,就在昔时,风云突变,三年棚改企图出台,钱币化安置横空出世,各地高企的库存消化一空,到2017年底,不少地方高喊库存不够用了,剩下的屋子只够卖两三个月的。

热销之时,趁势涨价。敢于加杠杆、敢于囤地、敢于高周转开发的兄弟们,蓬勃了。一些此前名不见经传的子弟们,纷纷喊出年销售千亿、三千亿的口号。没跟上形势的小开发商,销声匿迹。

没有老大的江湖,太乱。到今年上半年,乱局让人有点看不下去,工地上宁静事故频发,业主维权潮、退房潮再现,高周转、高杠杆模式突然就玩不动了。

就在这时,寂静许久的老大突然出来振臂一呼:“活下去”!

听完之后,再仔细咂摸,各路好汉突然发现,原来老大只是像非洲草原上的狮子,冒充不小心打了一个盹。哭着喊着“活下去”的万科,2018年中报显示的账面现金已经飙升到了1598亿了。今年1-8月拿地金额仅次于碧桂园。

“假哭”?

业绩疯涨,手头这么宽裕,2017年底的净欠债率仅仅8.8%,万科这波“活下去”是哭给谁看?

郁亮说,2012年时,万科判断行业进入了转折点,只是一种展望,并不知道什么时间会泛起真正的转折,现在天,转折实着实在到来了。

风向变了。“房住不炒”紧箍咒绝不松动,限购、限售、限商,一系列限制都来了,郁亮说,“在转折点上,我们曾经信赖不会泛起的工具都在泛起。”

今年6月,中国房地产协会会长胡志刚忠告,“现在的形势,只会让能活的活好,濒死的死掉”。

作为晴雨表的首都,北京市统计局公布的最新数据显示,今年1月至8月,北京市商品房销售面积为354.2万平方米,同比下降32.8%。其中,住宅销售面积为266.3万平方米,同比下降22.7%。

湖南长沙9月28日流出的一份内部集会纪要称,市场转冷,价钱回落,个体楼盘最先打折,恶性循环,甚至导致信会见题;销售放缓,金九银十销售节奏未入正轨。此前,长沙市住建委有官员称,没想到市场变得这么快。

实在,市场只是在回归知识。今年5月,在天下政协“健全系统性金融风险提防系统”专题协商会上,国务院副总理刘鹤讲了四句明白话:“做生意是要有资本的,乞贷是要还的,投资是要负担风险的,做坏事是要支付价格的。”

会前,天下政协阵容豪华的专题调研组给出的结论第一条就是:房地产市场已从总量求过于供转向供求总体平衡、结构性区域性矛盾更趋突出的新阶段,供需形势和面临矛盾的新转变,使潜在风险进一步积累。

刘鹤这四句话是什么意思,想必各人都懂。于是乎,万科郁亮把销售回款当做生死线。“若是6300亿回款目的没有告竣,我们所有的营业都可以停。”恒大的新目的是降低欠债率;碧桂园最先纪念“以前的日色慢”;融创孙宏斌最新的亮相是,宁静第一

TOP前二十的地产公司还掀起了更名潮。保利地产更名为保利生长;朗诗绿色地产接纳“朗诗绿色团体有限公司”为中文第二名称;时代地产简称变换为“时代中国”;龙湖地产全名由“龙湖地产有限公司”更改为“龙湖团体控股有限公司”。

若是加上2016年那波变换潮,即恒大地产更名为中国恒大团体,远洋地产更名为远洋团体,雅居乐地产更名为雅居乐团体,K2地产更名为石榴团体。眼下,前20强房企中,也就世茂房地产、华润置地名字内里还显着有房地产字样。

降价

封号“最懂房地产的剖析师”任泽平有个判断,房地产周期恒久看生齿,中期看政策,短期看金融。

不管哪一条,似乎都不太妙。金融去杠杆,房地产是重点防控工具。清华大学教授魏杰透露,为防止房地产市场的风险感染给金融机构,正在打隔绝:一是各大机构原则上不再接受调整住房抵押贷款,即便要做,也会大打折扣,比例很是低。二是土地抵押制度,只有自有资金买的地才气抵押,且根据地价的20%抵押,严控风险发作点。

作废预售制度的传言让不少老板三更惊醒。预售制下,按孙宏斌的说法,开发商玩的都是别人的钱。实质就是超高的杠杆,一旦真的作废预售制,无异于釜底抽薪。

土崩瓦解,有关部门赶快辟谣。然而,中国的智者从来崇尚的是见微知著,础润而雨之类。风起了,就要琢磨青萍之末。

政策呢?此前数轮经济刺激中,房地产都是拉动经济的主力军。然而,即便今年经济形势吃紧,外部另有人作怪,任志强所说的“夜壶”依旧无人想起。上半年,棚改钱币化政策收紧,决议层最新的亮相是坚决停止房价上涨。显然,靠房地产拉动经济的思绪,已经被放弃。

生齿呢?一二线都会生齿依旧是净流入,但国家正在调整空间结构,雄安新区、大湾区都是千年大计,要分流生齿;四五六线,刚需那里够用?

怎么办?

号称拥有业内最牛的研究团队的万科,又一次祭出了“价钱战”。2008年,万科抛出“泡沫论”,率先降价;2014年,白银论,再降价;现在呢?万科厦门某楼盘放出五折销售新闻,虽不是真五折,也不是赔本销售,但信号够恐怖。

对此,有业内资深人士剖析,“万科一向是敢于打价钱战的。”固然,打折的一定不只是有业内的风向标之称的万科,最近一段时间,一些都市报上再现整版的楼盘广告,员工内部价之类的运动也悄然苏醒,而仅仅几个月前,茶水费还要十几万。

“为什么我们要敢于降价,快速降价,现在调控措施还在陆续出台,国家的刻意和态度很是明确。一定要以最快的速率出货,措施和价钱一定要比其他企业先走一步。”

上面这段话,来自万科高管2008年的内部讲话。那么,降价之后呢?

有数据透露些许新闻:万科今年1-8月拿地金额仅次于碧桂园,净欠债率从2017年底的8.8%提升至今年上半年的32.7%。

接下来的问题是,若是今年乐成回款6300亿元,万科还会像昔时一样在楼市回暖前夕抄底吗?或者说,楼市另有春天吗?

文/中国经济周刊记者 李永华

编辑/雪山小狐

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2018-12-15 00:00:00  清华新闻网

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